税額控除…住宅ローン控除

・住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除(以下、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」といいます。)とは、住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入又は増改築等(以下、「新築等」といいます。)をし、平成20年12月31日までに居住の用に供した場合で一定の要件に当てはまるときに、その新築等のための借入金等(住宅の取得等とともにするその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等も含みます。)の年末残高の合計額を基として計算した金額を、その住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。

・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、確定申告をすることが必要です。ただし給与所得者については、確定申告をした年分の翌年以降の年分は年末調整でその適用を受けることができます。

・住宅借入金等特別控除は、@住宅を新築又は新築住宅を購入した場合、A中古住宅を購入した場合、B増改築等をした場合とがあります。

・特定増改築等住宅借入金等特別控除は、@省エネ改修工事をした場合、Aバリアフリー改修工事をした場合とがあります。

 

→住宅借入金等特別控除計算明細書はこちら

 

◆住宅借入金等特別控除

●住宅を新築又は新築住宅を購入した場合

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローン等を利用してマイホームを新築、購入又は増改築等(以下、「新築等」といいます。)をし、平成20年12月31日までに居住の用に供した場合で一定の要件に当てはまるときに、その新築等のための借入金等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。

1.適用要件

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件に該当するときです。

(1)新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。

(2)この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(3)新築や購入した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。

(注)この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。

@床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。

Aマンションの通路など、共同で使用している部分については、床面積に含めないで、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。

Bその建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

C夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

Dマンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。

(4)新築や購入のため、10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。一定の借入金又は債務とは、例えば民間の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、親族などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの責務には該当しません。

(5)居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)を受けていないこと。

2.住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等年末残高の合計額(新築又は購入における取得対価の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときはその金額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(控除額100円未満の端数は切り捨てます。)。 

@居住の用に供した年…平成11年1月1日から平成13年6月30日まで
(注)平成11年1月1日から平成11年3月31日で6年の控除期間を選択した場合を除く
控除期間…15年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜6年目年末残高等×1%(50万円)
7〜11年目年末残高等×0.75%(37万5千円)
12〜15年目年末残高等×0.5%(25万円)

A居住の用に供した年…平成13年7月1日から平成16年12月31日まで
控除期間…10年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜10年目年末残高等×1%(50万円)

B居住の用に供した年…平成17年1月1日から平成17年12月31日まで
控除期間…10年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜8年目年末残高等×1%(40万円)
9〜10年目年末残高等×0.5%(20万円)

C居住の用に供した年…平成18年1月1日から平成18年12月31日まで
控除期間…10年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜7年目年末残高等×1%(30万円)
8〜10年目年末残高等×0.5%(15万円) 

D居住の用に供した年…平成19年1月1日から平成19年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
・控除期間10年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜6年目年末残高等×1%(25万円)
7〜10年目年末残高等×0.5%(12万5千円)  
・控除期間15年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜10年目年末残高等×0.6%(15万円)
11〜15年目年末残高等×0.4%(10万円) 

E居住の用に供した年…平成20年1月1日から平成20年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
・控除期間10年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜6年目年末残高等×1%(20万円)
7〜10年目年末残高等×0.5%(10万円)
・控除期間15年
各年の控除額の計算(控除限度額)
1〜10年目年末残高等×0.6%(12万円)
11〜15年目年末残高等×0.4%(8万円) 

3.住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。なお、給与所得者は確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整でこの適用を受けることができます。

(1)敷地の取得がない場合

@「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
(注)連帯責務がある場合には、「(付表)連帯責務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

A住民票の写し

B住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)

C家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等で次のことを明らかにする書類
イ.家屋の新築又は取得年月日
ロ.家屋の新築工事の請負代金又は取得対価の額
ハ.家屋の床面面積が50平方メートル以上であること

(2)敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合

(1)で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。

@敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で、敷地を取得したこと、取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類

A建築条件付で購入した敷地の場合は、敷地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し

B家屋の新築の日前2年以内に購入した敷地の場合

イ.金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
ロ.上記イ以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件にしたがって一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

(3)給与取得者の場合

上記(1)(2)の書類に加え、給与等の源泉徴収票が必要です。

 

●中古住宅を購入した場合

1.適用要件

中古住宅を購入した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件に該当するときです。

(1)購入した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。

@建築後使用されたものであること

A原則として、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたもの、耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。ただし、平成17年4月1日以後に取得したもので「一定の耐震基準に適合するもの」については、築年数は問いません。
耐火建築物となる建物の構造は、その建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいい、耐火建築物に該当するかどうかは、登記簿に記載された建物の構造によって判定します。
なお、「一定の耐震基準に適合するもの」とは「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する建物」は、その家屋の購入の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの又はその家屋の購入の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたものに限ります。

B取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。

(2)購入してから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。

(3)この特別控除の適用を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(4)購入した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。

(注)この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。

@床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。

Aマンションの通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。

Bその建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

C夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。

(5)中古住宅の購入のため、10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。一定の借入金又は債務とは、例えば民間の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、親族などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。

(6)居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)を受けていないこと。

2.住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合と同様に計算します。

3.住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。なお、給与所得者は確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整で受けることができます。

(1)「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

(注)連帯責務がある場合には、「(付表)連帯責務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

(2)住民票の写し

(3)住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)

(4)家屋の登記事項証明書、及び敷地を同時取得している場合は敷地の登記事項証明書

(5)売買契約書の写し等で、家屋(敷地を同時取得している場合は敷地を含む。)の取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類

(6)給与所得者の場合は、給与等の源泉徴収票(原本に限ります。)

(7)一定の築年数を経過したものについては、建築士や指定確認検査機関等が行った次の@又はAの書類

@耐震基準適合証明書
(注)その家屋の購入の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限ります。

A住宅性能評価書の写し
(注)その家屋の購入の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であるものに限ります。

 

●増改築等をした場合

1.適用要件

増改築等をした場合で住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件に該当するときです。

(1)自己が居住の用に供している自己の所有している家屋について行った増改築等であること。

(2)次のいずれかの工事に該当するものであることにつき証明がされた工事であること。

@増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
(注)「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。)、柱(間柱を除きます。)、床(最下階の床を除きます。)、はり、屋根又は階段(屋外階段を除きます。)のいずれかの一以上について行う過半の修繕又は模様替えをいいます。

Aマンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事(@に該当するものを除きます。)

B家屋(マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事(@及びAに該当するものを除きます。)

C建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕や模様替えの工事(@〜Bに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成14年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。)

D高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替えの工事(@〜Cに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。)

Eエネルギーの使用の合理化に資する一定の修繕又は模様替えの工事(@〜Dに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。)

(3)増改築をしてから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(4)この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(5)増改築をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること。
(注)この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。

@床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。

Aマンションの通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。

Bその建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

C夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。

(6)その工事費用の額が100万円を超えていて、その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(7)増改築等のための10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務があること。一定の借入金又は債務とは、例えば民間の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、親族などからの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。

(8)居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)を受けていないこと。

2.住宅購入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合と同様に計算します。

3.住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。なお、給与所得者は確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整で受けることができます。

(1)「(特定増改築等)住居借入金等特別控除額の計算明細書」
(注)連帯債務がある場合には、「(付表)連帯債務がある場合の住宅借入金等年末残高の計算明細書」も必要です。

(2)住民票の写し

(3)住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)

(4)上記1(2)@の工事の場合はその工事に係る建築確認済証の写し、検査済証の写し又は増改築等工事証明書、上記1(2)AからEの工事の場合はその工事に係る増改築等工事証明書

(5)家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等で、増改築等をした年月日、その費用の額及び増改築などをした家屋の床面積を明らかにする書類

(6)給与所得者の場合は、給与等の源泉徴収票

 

◆特定増改築等住宅借入金等特別控除

・特定増改築等住宅借入金等特別控除とは、住宅ローン等を利用して自己が所有している居住用家屋のバリアフリー改修工事や省エネ改修工事(以下「特定の増改築等」といいます。)をした場合で一定の要件に当てはまるときに、その特定の増改築等に係る借入金等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、その増改築等をした部分を居住の用に供した年以後各年分の所得税の額から控除するものです。

・なお、「特定の増改築等」をした方で、上記の増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除の要件にも該当している方は、いずれかの選択適用となります。

・また、バリアフリー改修工事をした場合の特定増改築等住宅借入金等特別控除及び省エネ改修工事をした場合の特定増改築等住宅借入金等特別控除のいずれの適用要件にも該当している方は、いずれかの選択適用となります。

 

●省エネ改修工事をした場合

1.適用要件

一定の省エネ改修工事をした場合で特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の要件のすべてに該当するときです。

(1)自己が所有する家屋について一定の省エネ改修工事(注)を含む増改築等(以下、「住宅の増改築等」といいます。)を行い、平成20年4月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供していること。

(注)一定の省エネ改修工事とは、居室のすべての窓の改修工事、又はその工事とあわせて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次の要件を満たすものを言います。なお、以下の要件を満たす省エネ改修工事のうち、改修後の住宅全体の省エネ性能が平成11年基準相当となる工事を「特定の省エネ改修工事」といいます。

@改修部位の省エネ性能がいずれも平成11年基準以上となること。

A改修後の住宅全体の省エネ性能が改修前から一段階相当以上上がると認められる工事内容であること。

Bその工事費用の合計額が30万円を超えるものであること。

C住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関、建築基準法に基づく指定確認検査機関又は建築法に基づく建築事務所に所属する建築士が発行する省エネ改修工事等の証明書が発行されること

(2)増建築等に充てるため、5年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(以下「借入金等」といいます。)があること。一定の借入金等とは、例えば、金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建築業者などに対する債務をいいます。しかし、親族からの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。

(3)増改築等をしてから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(4)この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(5)省エネ改修工事をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に使用するものであること。

(注)この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。

@床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。

Aマンションの通路など共同で使用している部分については、床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。

Bその建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

C夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。

(6)敷地を先行取得している場合

@敷地の登記事項証明書、売買契約書の写しなどで、敷地の購入年月日及び敷地の購入の対価の額を明らかにする書類

A建築条件付で購入した敷地の場合は、土地の分譲に係る契約書等で、契約において一定の期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し

B家屋の増改築等の日前2年以内に購入した敷地の場合

イ.金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類

ロ.上記イ以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債務を有する者が確認した旨を証する書類

(7)給与取得者の場合は給与等の源泉徴収票(原本に限ります。)

 

●バリアフリー改修工事をした場合

1.適用要件

バリアフリー改修工事をした場合で特定住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の要件のすべてに該当するときです。

(1)自己が所有する家屋について一定のバリアフリー改修工事(注)を含む増改築等(以下「住宅の増改築等」といいます。)を行い、平成19年4月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供していること。

(注)一定のバリアフリー改修工事とは、以下の要件をすべて満たす工事で、一定の建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機関が証明(増改築等工事証明書)した高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替に該当するものに限ります。

@バリアフリー改修工事を行う者が、次のいずれかに該当する居住者であること。
イ.50歳以上の者
ロ.要介護又は要支援の認定を受けている者
ハ.障害者である者
ニ.65歳以上の親族又は上記ロ若しくはハに該当する親族と同居している者
(注)50歳、65歳及び同居の判定は、居住年の12月31日(年の途中で死亡した場合には死亡の時)の現況によります。

A高齢者等が自立した日常生活を営むのに必要な構造及び設備の基準に適合させるための修繕又は模様替えで、次のいずれかに該当するバリアフリー改修工事を含む増改築等であること(平成19年国土交通省告示策407号参照)。
イ.介助用の車いすで容易に移動するために通路又は出入口の幅を拡張する工事
ロ.階段の設置(既存の階段の撤去を伴うものに限る。)又は改良によりその勾配を緩和する工事
ハ.浴室を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの
A.入浴又はその介助を容易に行うために浴室の床面積を増加させる工事
B.浴槽をまたぎ高さの低いものに取り替える工事
C.固定式の移乗台、踏み台その他の高齢者等の浴室の出入りを容易にする設備を設置する工事
D.高齢者等の身体の洗浄を容易にする水栓器具を設置し又は同器具に取り替える工事
ニ.便所を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの
A.排泄又はその介助を容易に行うために便所の床面積を増加させる工事
B.便器を座便式のものに取り替える工事
C.座便式の便器の座高を高くする工事
ホ.便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路に手すりを取り付ける工事
へ.便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路の床の段差を解消する工事(勝手口その他屋外に面する開口の出入口及び上がりかまち並びに浴室の出入口にあっては、段差を小さくする工事を含みます。)
ト.出入口の戸を改良する工事であって、次のいずれかに該当するもの
A.開戸を引戸、折戸等に取り替える工事
B.開戸のドアノブをレバーハンドル等に取り替える工事
C.戸に戸車その他の戸の開閉を容易にする器具を設置する工事
チ.便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路の床の材料を滑りにくいものに取り替える工事

Bバリアフリー改修工事費用の額(地方公共団体等から補助金等、居宅介護住宅改修費又は介護予防住宅改修費を受ける場合は、それらの金額を控除した後の金額)が30万円を超えること。

(2)増建築等に充てるため、5年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(以下「借入金等」といいます。)があること(独立行政法人住宅金融支援機構からの借入金で死亡時に一括償還をする方法により支払うこととされているものを含みます。)。一定の借入金等とは、例えば、金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務をいいます。しかし、親族からの個人的な借入金や、勤務先からの無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの債務には該当しません。

(3)増改築等をしてから6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(4)この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3千万円以下であること。

(5)バリアフリー改修工事をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に使用するものであること。

(注)この場合の床面積の判断は、次のように取り扱われます。

@床面積は、登記簿に表示されている床面積によります。

Aマンションの通路など共同で使用している部分については、床面積に含めず、登記上の専有部分だけの床面積で判断します。

Bその建物が店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

C夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、自分の共有持分だけの床面積ではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。

(6)その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

(7)居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年の間に居住用財産を譲渡した場合、長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)を受けていないこと。

2.特定増改築等住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

(1)控除期間は5年間です。

(2)控除額は@及びAの合計額(最高12万円)となります。

@バリアフリー改修工事及び当該工事とともに行う特定の省エネ改修工事(以下「バリアフリー改修工事等」といいます。)に係る住宅借入金等の年末残高(最高2百万円)の2%

Aバリアフリー改修工事等以外の増改築等の住宅借入金等の年末残高(最高1千万円)から@の年末残高を差し引いた残額の1%

(注)
・対象となるバリアフリー改修工事等以外の借入金等の年末残高の金額は、居住の用に供している住宅の増改築等の費用に相当する金額が限度です。

・バリアフリー改修工事等の借入金等の残高は、バリアフリー改修工事等の費用の額(地方公共団体からの補助金等、居宅介護住宅改修費及び介護予防住宅改修費の額を控除した額)に相当する金額が限度です。

・控除額の100円未満の端数は切り捨てます。

3.特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。なお、給与所得者は確定申告をした年分の翌年以降の年分については、年末調整でこの適用を受けることができます。

(1)「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
(注)連帯債務がある場合には、「(付表)連帯責務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

(2)住民票の写し(1(1)@ニに該当する場合には、その高齢者等に記載したものが必要です。)

(3)住宅取得資金等に係る借入金の年末残高等証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)

(4)家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等で次のことを明らかにする書類

@増改築等をした年月日

A増改築等に要した費用の額

Bバリアフリー改修工事に係る補助金等の額(増改築等控除証明書に補助金等の額が記載されている場合には、その証明書)

C家屋の床面積が50平方メートル以上であること

(5)増改築等工事証明書

(6)介護保険の被保険者証の写し(要介護認定者、要支援認定者又はこれらの者と同居する親族がバリアフリー改修工事を行った場合に限ります。)

(7)敷地を先行取得している場合

@敷地の登記事項証明書、売買契約書の写しなどで、敷地の購入年月日及び敷地の購入の対価の額を明らかにする書類

A建築条件付で購入した敷地の場合は、土地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し

B家屋の増改築等の日前2年以内に購入した敷地の場合

イ.金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類

ロ.上記イ以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

(8)給与取得者の場合は給与等の源泉徴収票(原本に限ります。)

 

◆住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、次のすべての要件に当てはまる借入金又は債務(利息に対応するものを除きます。以下、「借入金等」といいます。)です。

1.住宅の新築や購入、自分が住んでいる自己所有の家屋に増改築等又は一定のバリアフリー改修工事若しくは一定の省エネ改修工事をするためのもので、かつ、住宅の新築や購入又は一定のバリアフリー改修工事若しくは一定の省エネ改修工事のために直接必要な借入金等であること。

なお、この借入金等には住宅の新築や購入又は一定のバリアフリー改修工事若しくは一定の省エネ改修工事とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等も含まれます。ただし、その年の12月31日に建物又は一定のバリアフリー改修工事若しくは一定の省エネ改修工事についての借入金等がない場合や一定の借入金等について抵当権の設定などの要件を備えていない場合は、 たとえ土地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます。

2.償還期間が10年以上(一定のバリアフリー改修工事又は一定の省エネ改修工事に係るものは5年以上)の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上(一定のバリアフリー改修工事又は一定の省エネ改修工事に係るものは5年以上)の割賦払の方法により支払われるものであること、又は死亡時に一括償還の方法で支払うもの(一定のバリアフリー改修工事に係るものに限ります。)。

(注)1.割賦償還又は割賦払の方法とは、返済又は支払の期日が、月や年など1年以下の期間を単位として、おおむね規則的に定められている方法です。そして、それぞれの期日における返済額又は支払額が、あらかじめ具体的に定められていなければなりません。

(注)2.償還期間や賦払期間の10年以上(5年以上)の期間とは、借入金等の債務を負っている期間をいうのではなく、最初の返済又は支払の時から返済が終了する時までの期間をいいます。

3.一定の者からの借入金等であること。

一定の者からの借入金等とは、上記1に要する資金に充てるために、銀行、信用金庫、農業協同組合、独立行政法人住宅金融支援機構、独立行政法人福祉医療機構などから借り入れた借入金等や給与所得者がその人の使用者から借り入れた借入金等で、上記2に該当するものをいいます。なお、次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。

(1)使用者又は事業主団体からの無利子又は1%を下回る利率による借入金等

(2)使用者又は事業主団体から利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が1%を下回る利率となる借入金等

(3)使用者又は事業主団体から時価の2分の1を下回る価格で取得したマイホームの借入金等

(注)
・年末残高等証明書の予定額と実際の年末残高とが異なる場合

Q1
年末調整により住宅借入金等特別控除の適用を受けましたが、年末に繰上返済を行ったため、年末調整時に提出した年末残高等証明書の予定額と実際の年末残高とが異なってしまいました。どうしたらよろしいでしょうか。
A1
年末残高等、証明書の予定額と実際の年末残高とが異なった場合には、年末調整後で あっても金融機関等から正しい年末残高が記載された証明書の発行を受けて、給与所得の源泉徴収票の交付を受ける前までに勤務先で年末調整の再計算を行ってください。なお、源泉徴収票の交付までに間に合わない場合は、 確定申告により精算する必要があります。

・臨時弁済により償還期間が10年未満となった場合

Q2
償還期間が15年の住宅ローンであったものが臨時弁済により償還期間が10年未満となりましたが、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができますか。
A2
住宅借入金等特別控除の対象とされる借入金に該当しませんので、償還期間が10年未満となった年分以降の適用は 受けられません。

・土地等のみの住宅ローン等である場合

Q3
自宅を建築するに先だって土地を取得するために住宅ローンを組み、土地を購入しました。建物は、住宅ローンを組まず自己資金と親からの資金贈与で建築しようと考えています。この場合、土地の住宅ローンについて、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできますか。
A3
建物の新築に係る住宅借入金等がない場合は、土地の取得に係る住宅借入金等もないものとみなされますので、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。土地の購入に関して住宅借入金等特別控除が適用されるのは、建物を住宅ローンで購入し、建物について住宅借入金等残高がある場合に限られます。

 

◆住宅ローン等の借換えをしたとき

住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築や購入又は増改築などのために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。しかし、次の要件のすべてに当てはまる場合には、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンとして取り扱われます。

1.新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

2.新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

この取り扱いは、例えば、知人からの借入金を銀行の住宅ローン等に借り換えた場合や、償還期間が10年以上となる借入金に借り換えた場合であっても同じです。なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。

借換えによる新たな住宅借入金等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となります。

1.A≧Bの場合
対象額=C
2.A<Bの場合
対象額=C×A/B
A=借換え直前の当初住宅借入金等の残高
B=借換えによる新たな住宅借入金等の借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅借入金等の年末残高

 

◆連帯債務関係の注意点

・連帯債務により住宅を取得し単独所有とした場合

Q1
銀行との借入条件の都合で、住宅を取得するための借入金を夫婦の連帯債務としましたが、取得した住宅は夫の単独所有で、夫が全額返済しています。この場合の住宅借入金等特別控除はどうなりますか。
A1
連帯債務の場合、原則として、住宅の持分に応じた借入金が住宅借入金等特別控除の対象となります。
ご質問の場合、夫の単独所有で、夫が全額返済しているということですので、借入金の総額が住宅借入金等特別控除の対象となります。

・連帯債務の対象となっている借入金の返済

Q2
連帯債務(夫と妻)の対象となっている借入金について、夫が借入金の全額を返済している場合、借入金残高の全額が夫の住宅借入金等特別控除の対象となりますか。
A2
夫婦それぞれの家屋等の持分又は借入金の負担割合に応じて、夫の借入金残高(夫の家屋等の持分の取得対価の額を上回るときは、その対価の額)とされた部分以外の借入金残高は、夫の住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
なお、妻が返済すべき借入金を夫が返済している場合には、夫から妻への贈与となりますので、贈与税の申告が必要な場合があります。

・連帯債務の対象となっている借入金を借り換えた場合

Q3
連帯債務(夫と妻)の対象となっている借入金を借り換え、その借入金の名義を夫のみにした場合、新たな借入金は全額が住宅借入金等特別控除の対象となりますか。
A3
ご質問の場合、新たに夫の借入金となった部分の金額は、妻の借入金を返済するためのものであり、家屋等の取得のためのものではないことから、住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
なお、妻の借入金の返済に充てられた金額は、夫から妻への贈与となりますから、贈与税の申告が必要な場合があります。

 

◆住宅借入金等特別控除の税源移譲の実施に伴う経過措置(地方税関係)

住宅借入金等特別控除の適用を受けていた方(平成11年1月1日から平成18年12月31日までの間に入居した方に限ります。)で、税源移譲の実施に伴い、平成19年分以降の所得税(国税)の額が減少したことにより、所得税の額から控除できることとされていた住宅借入金等特別控除が減少する方については、お住まいの市区町村長へ毎年度住宅借入金等特別税額控除申告書を提出していただくことにより、その減少する控除額のうち一定の金額を翌年度分(平成20年度分)の住民税から控除することができます。なお、所得税の確定申告書を提出する場合には、管轄の税務署長を経由して提出することができます。

→総務省HPの所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方